第36期 第1回理事会議事録
日 時 ： ２０２６年２月１１日（水） １０時００分～１２時２０分
場 所 ： トーア平井マンション１階 集会室
出席者 ： 個人情報保護の観点から最終頁に記載し配付しません。
議 題：
1． 管理会社からの確認事項について
理事会資料の確認を行った。
２．本理事会の検討事項について
（１）理事会年間開催日、暫定予定日設定について
管理費修繕積立金改定と管理規約改正については１年間をかけて検討し、定期総会または臨時総会を開催するかいずれかが必要となるため、
検討方針について確認した。
→いずれも検討に時間がかかるため、次回理事会にて検討することとした。
（２）管理規約改正について
管理規約改正は国土交通省の改訂された「マンション標準管理規約」が今年度 ４月１日より施行される。現時点での規約に修正が必要であり、配付されている管理規約は前回の変更点が反映されていない状態であるため、改正が必要である。
→顧問の集住センターのアドバイス通り出来れば今期中に規約改正が望ましいため、そのタイムスケジュールを次回理事会にて検討することとした。
（３）管理費修繕費改定と長期修繕計画について
資材、人件費の高騰、玄関扉の改修工事や保険の更新時の管理費不足等が発生した問題を勘案し管理費修繕積立金等の改定の検討を行い、前期においては管理費を月平均１,０００円、修繕積立金を月平均５，１７２円の値上げ案を検討した。しかし長期修繕計画の積算基準自体の再検討や委託管理会社変更に伴う業務が発生することを考え、今期理事会検討案件として申し送りとなっている。
→前期理事会の方針に沿って検討する。その根拠となる資料をどの程度まで用意するかについて次回理事会にて検討、変更時期についても勘案することとした。
（４）新組合員及び外部オーナーへの連絡と伝達
第35期臨時総会において委託管理会社の変更案件の議案があるため管理組合側でも外部オーナーに連絡する必要が発生した。委託管理会社に求めた発送先の住所氏名と今までの連絡状況の確認おいて何年かにわたり活動にかかわる全ての書類が送付されなかったこと、居住している方を組合員と誤認していた等の事例があることが分かった。（２０２３年度の総会以降の総組合員数と総議決権数の計算に間違いがある事も判明。）また、新規のオーナーで現時点での居住状態が不明な事例もある。 第３５期の管理組合理事会挨拶を同梱した総会議事録は分かる範囲で郵送した。
→長期書類未送付５０１/８０３号室の組合員の方には総会議事録を書留にて送付し、受け取り確認までは出来ている。今まで長年集合ポストへ資料投函してきた２０８号室に関しては、振込みは法人名義でなされていると判明したとの報告が東急コミュニティーよりあった。
（５）新規組合員の方への規約と保険についての指針（チャート）の配布告知
現在３０１号、 ４０５号、 ３０８号室のオーナーが変わっているので、規約の配布や保険についてのチャートが配布されているかどうか確認を行う。同時に外部オーナーの方への書類の送付に問題があったため、再度保険についてのチャートを郵送して、賃貸物件に関しては建物管理賠償保険 への加入が必要になる事の周知を図ることとする。
→新所有者と販売仲介業者間で取り交わした内容は不明なため、必要なら確認が必要である。４０５号室については、現時点移転届けの確認が出来ていないとの説明が東急コミュニティーよりあった。
（６）管理員室プリンター導入と緊急対応
管理員室内の FAX付き電話機が不調のため、新規にプリンターの導入を検討した。役員が使用しているものを使い回すことにして導入すると同時に、連動して稼働する様にモバイルルーターも準備し、連携するタブレット及び周辺機材を役員承認のもと通販で購入した。またインターフォンの鍵の不具合解消用の接点復活剤と消火栓非常灯のパイロットランプ球切れの購入も行った。
→本理事会で購入を追認した。今後通販で購入の場合できるだけ個人購入での立替払いを避けるため、管理組合名義でクレジットカードなしで月締め一括請求（銀行振込）出来るオンラインサイトの登録を検討する。（アマゾン、アスクルは可能 楽天、ヨドバシは不可）
ＩＴ委員の活動として検討を進めることとした。
（７）各階非常階段扉（堀井産業 古川オール YKK-AP）
非常階段扉の不具合部分の放置は消防法にも触れる可能性があり、改修が必要と認められたため前期理事会にて検討を重ね、交換は高額のため建付け調整のみの見積りを取得した。
【見積金額】 ２１５，６００円（税込）堀井産業 新規見積り
【見積金額】 ２２５，５００円（税込）古川オール新規見積り
【見積金額】 ２８１，６００円（税込）YKK-AP
YKK-APから発注する場合は、玄関扉の工事と一括で行うため、本理事会にて審議の上結果報告を求められている。
→来期に工事を延期しカバー工法で行うことも可能であるとの報告が有ったが、古川オールに内容を再度確認のうえ、発注することとした。
（８）エントランスのインターフォン主装置キースイッチ不具合（古川オール YKK-AP）
定期総会の折に、鍵がひっかかり開錠しにくいとの改善要望を受けた。管理員室でも早急の改善依頼を受けている事が分かった。そのため古川オールとYKK-APに見積りを依頼した。
【見積金額】７３，７００円（税込）YKK AP （決定の場合修繕予備費から） ※玄関ドア改修工事と同時実施
【見積金額】６６，０００円（税込）古川オール （決定の場合小修繕費から） ※YKK-AP玄関ドア改修工事とマッチング調整要
→古川オールに発注することとした。
（９）「玄関扉に関するアンケート」 集計結果（報告事項）
回答権を持つ４４名中３７名から回答があり、次の様な仕様に決定し、ホームページ上と掲示板にその報告を掲示した。外部オーナーには総会議事録に添付する形で結果を報告した。
ポスト：無し 外側色：マジェスティグレー 内側色：外と同色 デザイン：M3タイプ
なお、ポスト無しとなったため当初見積もり ９，９００，０００円（税込）より￥６，０００×４８set＝￥２８８，０００（税別）の減額となる。
（１０）照明器具LED化について（Alpha・CreeF 中嶋電工 ）
蛍光灯は２０２７年末で生産・輸入が禁止されるため、現在LED化されていない蛍光灯は早急に交換が必要であることから、今期ジェルコミュニケーションの見積金額である３，２６７，０００円（税込）が予算計上されている。
庭園灯の交換に関しては植栽を傷めるので見送ることとした。その他、駐輪場の蛍光灯が切れていたため、調査を行ったが、器具自体をまだ使用できると判断した。グローを外すとそのままLED化が可能であると判明し、すでに交換を行った。工事費節減の意味においても有効な手段であるとの意見を受け、器具が使用できるものは残してLED化する見積もりを再度Alpha・CreeFが提出、更に新規に中嶋電工からの見積もりが提出された。
→Alpha・CreeFからの見積りはバイパス工事は行わないため、器具を残すとした部分を除く見積であった（その中で銘板灯は既にLED化済み）。そのためもう1社の見積りを取ることした。また、現在修繕積立金が不足している状況下で、試みでLEDに変えた駐輪場の器具 を含めた状態等を考え、継続使用が可能と判断されるものはバイパス工事行い経費の削減を行うことが望ましいとの意見があり、その方針で発注を検討することを確認した。
（１１）火災報知器について
火災報知器は竣工時についていたものなので３５年経過しているが、変更している部屋は少ないと推察される。長年放置してあったが、法令で完全義務化されており、交換の検討が必要であるとの判断から、Alpha・CreeFから得た見積り９９８，８００円（税込）を予算計上した。
しかし昨年行われた火災報知器点検時に専有部の火災報知器の稼働サンプル調査を１部屋で行ったところ問題無く稼働していることを確認することができた。インターフォンのアラートが表示され、管理員室からセントラル警備へと連動していることが確認できた。
調査員に聞いたところ３０年程度は良くあり、５０年経過している場合もあるとのことから、今期は複数戸をサンプル調査してはどうかという意見があった。
→同席したダイヤモンドコミュニティの小原氏から次回の消防設備（火災報知器）点検はスケジュールの都合上5月となるとの報告があった。そのため今年度は複数戸の専有部の火災報知器を調査するのが望ましいため 、5月中の土日祭日のスケジュールを確認することを依頼した。
（１２）ガス漏れ検知器 稼働状況について
昨年１０月に行われた東京ガスの検査の時、専有部調査は希望者のみであるため一部ではあるが、ガス漏検知器の期限切れが多かったとの指摘を受けた。
そのため１部屋で行った火災報知設備点検時にガス漏れ検知器の検査を行い、期限切れであるが、稼働してることを確認した。以前よりガス漏れ検知器に関しては管理組合の費用での交換は行わないと決定している。そのため前期理事会において、東京ガスの検査時には専有部検査も依頼して期限切れの場合は交換も個別に依頼するよう、管理組合が組合員に告知し周知することの検討を今期理事会へ申し送りしている。
→次回の定期検査の時期を確認して対応を検討することとした。
（１３）その他の今期予算について
今期、以下の工事の予算が計上されている。
防火シャッター制御盤交換工事（引継ぎ予算計上額４７１，９００円）
配電盤内部機器更新工事（引継ぎ予算計上額４，６２０，０００円）
また、長期修繕計画表においては昨年２０２５年度に次の工事内容が記載されているが予算
としては未計上である。 鉄部塗装等修繕費／ 外構等修繕費／ 排水衛生設備修繕費／ 電気
設備修繕費 ／消防用設備 等修繕費として 総額６，３９０，０００円
（２０２６年度は給水設備修繕費として８１０，０００円）
東急コミュニティーが作成した長期修繕計画は、２０２５年１月の定期総会にて承認され、前期理事会に於いて作成担当者の専門的見地からの意見と説明を求めたが、フロントが担当する案件であり理事会への出席は断られた経緯がある。
今期はデータベースとして検討や修正が可能な状態で、引き継いだ後の検討となるため、
PDＦのデータ以外、 Excelベースと思われる元データの確認と開示を依頼した。
→東急コミュニティーよりExcelベースのデータ提供出来る様準備中との報告が有った。
長期修繕計画と予算計上については、勘案すべき要素が多いため、今後の課題として
慎重に検討して行くこととした。
（１４）『挨拶文章』『預金口座振替依頼書の提出について（お願い）』の送付対応について
管理会社変更に伴う、預金口座振替依頼の対応について新管理会社より要望を受けた。
→本理事会にて書類内容確認後、組合員への書類送付を実施することとした。
（１５）その他、新管理会社への引継ぎと前期理事会からの継続審議
植栽保守【発注業者】㈲緑景園【施工日】２０２５年１１／１０（月）～１１／１２（水）
雑排水管清掃【発注業者】サニット【施工日】２０２５年１０／４（土）～１０／５（日）
の2件は施工業者と時期が内定してる。また、定期清掃以外のオプションについてや
キーボックスの例外使用について、空き駐車場、バイク置場の対策、駐輪場代再考、宅配
ボックス設置希望等前期理事会にて議題にあがった案件がある。
→管理会社間の事務的引継事項以外の案件については別途、理事会と新管理会社間で報告し
情報を共有していく。
3． 報告事項について
（１）月次業務報告書の確認
２０２５年１２月度の報告を受けた。
（２）高橋管理員の長期休暇取得について
高橋管理員が２月２８日から３月２６日まで長期休暇を取得するとの報告を受けた。
その間は代務員での勤務となります。
（３）管理会社変更のための手続き
東急コミュニティーから次の報告を受けた。
- 「必要書類 一覧表」をダイヤモンドコミュニティから受け取った。
- 三菱ＵＦＪ銀行口座について
三菱ＵＦＪ銀行 東京営業部支店口座（ロックアカウント口座）は、東急コミュニティーの管理商品の一つであることから、管理会社変更により継続することができないとの説明を受けた。そのため移管先の口座開設の依頼を受けた。（３月２０日までに連絡を求められた。）
→口座開設のための臨時総会を開催してはどうかとの意見もあったが、手続きだけのために総会を開催することは適切とは考えられないことから次の確認を行うこととした。
・東急コミュニティーで返還口座を開設できるか確認する。
・理事長が銀行窓口へ行き、口座開設をすることができるか確認する。
・ 口座の開設が難しい場合は、三菱UFJ信託銀行へ一括して戻すことになる。
- 管理室電話番号（03-5609-6636）はダイヤモンドコミュニティ㈱で引継ぐかどうかの確認を求められた。
→引き継ぐこととした。引継ぎの手数料がかかる場合は、ダイヤモンドコミュニティにて
負担することを確認した。
- 修繕積立金会計の三菱ＵＦＪ信託銀行を継続される場合は、日程的に東急コミュニティーにて吉田前理事長から田中理事長への名義変更ができないことからダイヤモンドコミュニティにて手続きをする必要がある。そのための必要書類の提出を受けた。
- 今後の理事会等会場としてトーア平井マンション集会室を利用することができるかどうか打診してみることとした。
- 下請業者として清掃作業を実施している共栄商販から継続の打診を受けたが、断ることとし、ダイヤモンドコミュニティに依頼することとした。
４. 次回理事会等日時について
【引継ぎ】日時：２０２６年３月３１日（火）１５時００分から
場所：トーア平井マンション集会室
【第２回理事会】日時：２０２６年４月４日（土）１６時００分から
出席者 ： 理事長（101）、副理事長（601）、理事（306）、理事（602）、
監事（303）、相談役（104）、相談役（203）、相談役（304）
相談役（504）
㈱東急コミュニティー：朱宮氏(営業担当)
ダイヤモンドコミュニティ㈱：小原氏
以 上